Das neue Bauvertragsrecht

Änderungen für Architekten

 

 

I. Einführung

 

Der Bundestag hat am 9. März 2016 das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrecht und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung verabschiedet. Nachdem der Bundesrat am 31.03.2017 auf einen Einspruch gegen das Gesetz verzichtet hat, kann es wie vorgesehen am 01.01.2018 in Kraft treten und wird für Verträge gelten, die ab diesem Zeitpunkt geschlossen werden.

Das BGB bezeichnet den Bauherrn weiterhin als "Besteller", den Architekten, Statiker und Handwerker als "Unternehmer".

Die VOB bleibt bei der bisherigen Terminologie, nämlich "Auftraggeber" und "Auftragnehmer".

 

Das Gesetz verfolgt mehrere Ziele. Zum einen sollen grundlegende gesetzliche Regelungen für den Bauvertrag geschaffen werden. Des Weiteren soll den Besonderheiten des Verbrauchervertrages Rechnung getragen werden. Außerdem werden spezielle Regelungen für den Architekten- und Ingenieurvertrag entwickelt. Ein weiteres Kernstück ist die Änderung der kaufvertraglichen Haftung. Diese Änderung ist bedingt durch eine Änderung der Rechtsprechung in den Fällen, in denen ein Werkunternehmer Baustoffe in das Bauwerk einbaut, die mangelhaft geliefert worden sind. Dieser Einbau führt in der Regel zu einem Mangel des Bauwerks, für den der Unternehmer verschuldensunabhängig haftet. Nunmehr ist ein verschuldensunabhängiger Regress des Unternehmers beim Lieferanten unter genau bezeichneten Voraussetzungen möglich.

 

II. Architekten- und Ingenieurrecht

 

Der Architekten- und Ingenieurvertrag soll als Spezialfall des Werkvertrages Eingang in das Gesetz finden, § 650p. Damit wurde die Möglichkeit eröffnet, besondere Regelungen für diesen Vertragstyp zu schaffen, die über das allgemeine Werkvertragsrecht und auch das Recht des Bauvertrages nicht abgedeckt werden können. Nach diesem Vertrag ist der Architekt bzw. Ingenieur verpflichtet, die nach dem jeweiligen Planungs-/Ausführungsstand erforderlichen Leistungen zu erbringen, um die vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen.

Anwendbar ist aber ansonsten auch das allgemeine Werkvertragsrecht und auch zum großen Teil das Recht des Bauvertrages. Unabdingbar ist aber für den Architekten auch die Kenntnis des sonstigen Werkvertragsrechts, also auch die Regelung zum Verbraucherbauvertrag und zum Bauträgerrecht, da beide Vertragstypen enge Verbindungen zum Aufgabengebiet des Architekten aufweisen. 

 

1. § 650p Vertragstypische Pflichten aus Architekten- und Ingenieurverträgen

Die Regelung betrifft nur Planungs- und Überwachungsaufgaben für ein Bauwerk oder eine Außenanlage, andere Leistungen werden nach den allgemeinen Vorschriften des Werkvertragsrechts beurteilt.

Der Gesetzgeber befasst sich hierbei mit zwei Problemkreisen. Zum einen will er mit dem Absatz 1 zum Ausdruck bringen, dass Architekten- und Ingenieurverträge typischerweise eine Reihe verschiedener Pflichten umfassen und zwischen Planungserfolg und den Planungs- und Leistungsschritten zu unterscheiden ist. Zum anderen befasst er sich mit der sogenannten Zielfindungsphase.

Durch die Einführung der Zielfindungsphase wird der Bereich der eindeutig vergütungspflichtigen Leistungen unserer Ansicht nach weiter nach vorne verlagert. 

Während bisher die HOAI dem Architekten wenig Hilfestellung gab, wird nunmehr die Leistung des Architekten, mit der er die Vorstellungen des Bauherrn entgegennimmt und in Richtung auf eine umsetzbare Planungsleistung weiterentwickelt bereits als vergütungspflichtige Architektenleistung eingeordnet. 

 

Der Architekt schuldet nunmehr neben dem Erfolg auch die Leistungen, die zur Herbeiführung dieses Erfolges erforderlich sind. Demnach kann der Architekt haftbar dafür gemacht werden, wenn er Teilleistungen nicht erbracht hat. Geschuldet sind die "erforderlichen" Leistungen. 

Ist eine Teilleistung erforderlich, wird aber nicht erbracht, so bestimmen sich die Rechte des Bestellers nach dem Leistungsstörungsrecht. Es ist zu fragen, ob durch die Nichterbringung einer Teilleistung eine mangelhafte Architektenleistung entstanden ist.

Ist eine Teilleistung nicht erforderlich und wird auch nicht erbracht, ist die Vergütung um den zu schätzenden prozentualen Anteil der Teilleistung an der für die Leistungsphase vorgesehenen Vergütung zu kürzen (ähnlich schon heute in HOAI, § 8 Abs. 2). 

 

Welche das sind, hängt zum einen vom vereinbarten Erfolg und zum anderen von den Umständen des Einzelfalls ab. Maßgebend ist hierbei aber zunächst die getroffene Vereinbarung. Die Erforderlichkeit beurteilt sich nach dem jeweiligen Stand der Planung oder Überwachung. 

In Absatz 2 regelt der Gesetzgeber das Problem der Festlegung der Planungs- und Überwachungsziele. Es geht also darum, den geschuldeten Erfolg zu einem bestimmten Zeitpunkt zu definieren. 

Der Gesetzgeber geht zunächst davon aus, dass ein Vertrag über die Planung eines Bauvorhabens wirksam vereinbart werden kann, obwohl die wesentlichen Planungsziele noch nicht feststehen. Soweit wesentliche Planungs- und Überwachungsziele noch nicht vereinbart sind, hat der Unternehmer nach Absatz 2 zunächst eine Planungsgrundlage zur Ermittlung dieser Ziele zu erstellen. Der Architekt ist verpflichtet, dem Besteller die Planungsgrundlage zusammen mit einer Kosteneinschätzung für das Vorhaben zur Zustimmung vorzulegen. Soweit eine Konkretisierung durch Zustimmung des Bestellers zu den wesentlichen Planungszielen erfolgt ist, besteht insoweit eine Bindung. 

 

2. § 650r Sonderkündigungsrecht

Die Vorschrift gewährt dem Besteller nach Abschluss der Zielfindungsphase und unter bestimmten Umständen auch dem Architekten ein besonderes Kündigungsrecht. Auf das Vorliegen eines Kündigungsgrundes kommt es nicht an. 

Voraussetzung für eine wirksame Kündigung des Bestellers:

 > die Vorlage der Planungsunterlage mit Kosteneinschätzung gemäß § 650p;

 > die Einhaltung der Zweiwochenfrist, es sei denn er ist Verbraucher und nicht bei Vorlage der Unterlagen in Textform über das Kündigungsrecht unterrichtet worden;

 > der Zugang der schriftlichen Kündigung.

 

Der Architekt muss zum Schutze des unternehmerischen Bestellers kenntlich machen, dass er die Zielfindungsphase abschließen will. Er muss also darauf in geeigneter Form hinweisen, dass er nunmehr eine finale Zustimmung zu den Planungszielen haben möchte. Ist dies nicht zweifelsfrei deutlich, kann die Zweiwochenfrist nicht in Gang gesetzt werden. Beim Verbraucher stellt sich dieses Problem in dieser Weise nicht, weil er ohnehin gemäß § 650r Abs. 1 S. 2 unterrichtet sein muss.

 

Der Besteller kann aber auch eine nicht vertragsgerechte Planungsunterlage bzw. Kosteneinschätzung zurückweisen. Dann muss der Architekt nachbessern. 

Der Ablauf der Zweiwochenfrist hat keine Fiktion zur Folge, dass der Besteller mit den in der Planungsunterlage vorgestellten Planungszielen einverstanden ist. Es muss weiterhin daran gearbeitet werden, einverständlich ein Planungsziel festzusetzen. Das ist eine Mitwirkungsobliegenheit im Sinne des § 642 I, so dass nach Annahmeverzug auch ein Entschädigungsanspruch des Architekten bestehen kann. Der Architekt kann aber auch seinerseits dem Besteller eine angemessene Frist zur Zustimmung setzen. Nach Ablauf dieser, kann der Architekt den Vertrag kündigen, wenn der Besteller die Zustimmung verweigert oder dazu, ob er verweigert, innerhalb der Frist nach Satz 1 keine Erklärung zu den Unterlagen abgibt. 

Wird das Sonderkündigungsrecht ausgeübt, endet der Planungsvertrag für die Zukunft. 

Die wichtigste Rechtsfolge der Kündigung ist, dass der Architekt nur berechtigt ist, die Vergütung zu verlangen, die auf die bis zur Kündigung erbrachte Leistung entfällt. 

 

Der Vorteil, der dem Architekten aus seinem Kündigungsrecht entsteht, liegt darin, dass er seine Arbeitskraft nicht weiter vorhalten muss, und über die erbrachte Leistung eine Schlussrechnung vorlegen kann.

Mit der Kündigung beginnt auch die Gewährleistungsfrist zu laufen, die sonst erst mit der Abnahme des Architektenwerkes beginnt.

 

Der Bauherr kann dem Architekten jederzeit, ohne Angabe von Gründen, kündigen. Man spricht insoweit von einem freien Kündigungsrecht des Auftraggebers im Gegensatz zum außerordentlichen Kündigungsrecht. Kündigt der Bauherr im Rahmen seines freien Kündigungsrechts, wird dem Architekten als Ausgleich für dieses sogenannte freie Kündigungsrecht der Anspruch auf die vereinbarte Vergütung belassen. Der Architekt muss sich auf den entgangenen Gewinn aber das anrechnen lassen, was er durch die Kündigung spart oder in der nun frei werdenden Zeit verdient. Es läuft alles auf die Frage hinaus, ob der Architekt die Kündigung zu vertreten hat und ob ein "einfacher" oder "wichtiger" Grund vorliegt. Bei vorliegen eines wichtigen Grundes, den der Architekt zu vertreten hat, entfällt der Honoraranspruch. Ein solcher liegt immer dann vor, wenn dem Vertragspartner bei Abwägung aller Umstände die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht zuzumuten ist oder durch den Vertrauensverlust die Vertragsgrundlage zwischen den Parteien so erschüttert ist, dass von der kündigenden Partei ein Festhalten an dem Vertrag nicht verlangt werden kann.

 

Für den Architekten besteht kein allgemeines Kündigungsrecht. Ein Kündigungsgrund liegt allerdings dann vor, wenn der Bauherr seine Pflichten verletzt, am Bauvorhaben mitzuwirken. 

 

3. Das Anordnungsrecht des Bestellers

Das Gesetz installiert erstmalig ein Anordnungsrecht des Bestellers. Anordnungsrechte kommen in Betracht im Hinblick auf den Leistungsumfang, das Leistungsziel und den Leistungsablauf. Das Gesetz unterscheidet zwei Kategorien der Leistungsänderung. Die eine ist die Änderung des vereinbarten Werkerfolgs, die andere die Änderung, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs erforderlich ist. 

Die Vergütung für die geänderte Leistung ist in § 650q Abs. 2 i.V.m. § 650c geregelt. Die Regelung will nur die Höhe des vorausgesetzten Anspruchs regeln.

 

4. Änderungen der Regeln zur Vertragsdurchführung

a.) Abschlagszahlungen

§ 323a ist auf Architekten- und Ingenieurverträge anwendbar, § 650q. Der Architekt kann Abschlag für nachgewiesene Leistungen fordern. Wichtig ist die Regelung des § 632a Abs. 1 S. 2 und 3. Ist die Planungsleistung nicht vertragsgemäß, kann der Besteller die Zahlung eines angemessenen Teils des Abschlags verweigern. Maßgebend ist in der Regel das Doppelte der Mängelbeseitigungskosten. Auf die Wesentlichkeit der Planungsmängel kommt es nicht an, soweit aber Planungsmängel zur Unbrauchbarkeit der Planung führen, muss kein Abschlag gezahlt werden.

 

b.) Sicherung

Wie bisher auch kann der Architekt dagegen Sicherungen beanspruchen. Er hat Anspruch auf eine Sicherungshypothek nach Maßgabe des unverändert gebliebenen § 648, der nun § 650e ist. Weiterhin hat er einen Anspruch auf eine Bauhandwerkersicherung, § 650f. Zu beachten ist, dass das Verbraucherprivileg geändert worden ist. 

 

5. Neue Regelungen zum Kündigungsrecht - Außerordentliche Kündigung

Unverändert geblieben ist das Recht zur freien Kündigung. Zu beachten ist das Sonderkündigungsrecht des § 650r mit Beendigung der Zielfindungsphase. Neu ist auch die Regelung zur außerordentlichen Kündigung des Vertrages aus wichtigem Grund, § 648a.

Auf den Architektenvertrag ist auch die Regelung zur Teilkündigung anwendbar. Der Architektenvertrag kann also während der Planungs- oder Überwachungsphase aus wichtigem Grund nur für einen bestimmten Teil gekündigt werden. 

Hinzuweisen ist darauf, dass der Architekt nach der Kündigung Anspruch auf Abnahme der bis zur Kündigung vertragsgemäß erbrachten Leistungen hat. Er ist gut beraten, wenn er insoweit eine Frist zu Abnahme setzt und die Zustandsfeststellung beantragt, wenn die Abnahme unter Angabe von Mängeln verweigert wird.

§ 650h legt fest, dass jede Kündigung eines Bauvertrages der Schriftform bedarf. Gemäß § 126 BGB muss die Kündigung von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigtem Handzeichen unterzeichnet werden. Die schriftliche Form kann durch die elektronische Form ersetzt werden, die einfache Email reicht hierfür jedoch nicht, § 126a BGB.

 

6. Neuregelungen zur Abnahme

a.) Abnahmefiktion

Die Fiktion der Abnahme bleibt nach Ablauf einer vom Auftragnehmer gesetzten angemessenen Frist zur Abnahme bestehen. Sie greift aber nur dann ein, wenn der Besteller die Abnahme nicht unter Angabe von Mängeln, die Angabe mindestens eines Mangels reicht, verweigert. Dann ist sie allerdings nicht mehr angreifbar und es steht  nunmehr frühzeitig fest, wann die Abnahmewirkungen eingetreten sind. Unerheblich ist, ob die Mängel tatsächlich bestehen. Eine fiktive Abnahme kommt nur dann in Betracht, wenn diese, nach Fertigstellung des Werkes gefordert wird. Verbraucher müssen nach Abs. 2 S. 2 vom Unternehmer über die Möglichkeit der fiktiven Abnahme informiert werden. 

 

b.) § 650s Teilabnahme

Die Vorschrift eröffnet dem Architekten oder Ingenieur auch ohne eine entsprechende Vereinbarung das Recht, ab der Abnahme der letzten Leistung des bauausführenden Unternehmers oder bauausführenden Unternehmer eine Teilabnahme der bis dahin erbrachten Leistungen zu verlangen. Damit wird hinsichtlich des überwiegenden Teils der Leistung des Architekten oder Ingenieurs ein Gleichlauf der Verjährungsfrist der Mängelhaftung mit der des bauausführenden Unternehmers erstrebt. Bei der klassischen Einzelvergabe kann es aber nach wie vor zu einem Auseinanderfallen der Verjährungsfristen und damit zu den von der Begründung aufgezeigten Problemen kommen. Für die Teilabnahme gelten die Vorschriften der Abnahme. 

 

7. Haftungsregeln

Die Haftungsregeln für Architekten und Ingenieure sind unverändert geblieben. Der Gesetzgeber versucht dem Architekten allerdings eine Haftungserleichterung in § 650t zu verschaffen. Das Gesetz installiert hier eine subsidiäre Haftung des Architekten für den Fall, dass Bauüberwachungsfehler zu Mängeln des Bauwerks geführt haben, für die auch der Unternehmer verantwortlich ist. § 650t sieht vor, dass ein Architekt, der vom Besteller auf Schadensersatz nach den §§ 634 Nr. 4, 280, 281 wegen eines Überwachungsfehlers, der zu einem Mangel an dem Bauwerk oder der Außenanlage geführt hat, in Anspruch genommen wird, die Leistung verweigern kann, wenn auch der bauausführende Unternehmer für den Mangel haftet und der Besteller diesem noch nicht erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung bestimmt hat. 

Dies wird jedoch für den Architekten wenig Nutzen haben, da der Besteller nicht gezwungen ist, zunächst seine Ansprüche gegenüber dem Unternehmer gerichtlich durchzusetzen. Treffen ein Überwachungsfehler des Architekten und ein Ausführungsfehler des Unternehmers zusammen, haftet grundsätzlich der Unternehmer alleine, was das Innenverhältnis zwischen Unternehmer und Architekt angeht. Gegenüber dem Bauherrn stehen beide in der gesamtschuldnerischen Haftung. Der Unternehmer kann sich aber auch auf ein dem Bauherrn zuzurechnendes Mitverschulden des Architekten berufen, wenn dieser vor einem drohenden Ausführungsfehler die Augen verschließt, obgleich er dies verhindern könnte.

Diese Neuregelung gilt auch für Fälle, in denen ein Planungsfehler und ein Ausführungsfehler zusammentreffen. 

Der Unternehmer kann aber die Mängelbeseitigung nicht davon abhängig machen, dass er vorher einen Zuschuss auf die Mängelbeseitigungskosten erhält oder eine Sicherheit erhält.

 

Verfasst am 12.07.2017 - Ass. Jur. Christina Preis/RA Karl Straube

 

Diese Abhandlung kann nur einen allgemeinen Überblick geben und eine individuelle, auf den jeweiligen Fall zugeschnittene Rechtsberatung nicht ersetzen. Für eine solche stehen wir gerne zur Verfügung.